最近有位客戶拿了兩份彰濱的成交資料來問：一份寫每坪不到 5 萬，一份寫每坪 19 萬，到底哪個才是彰濱的行情？答案是兩個都對，只是它們來自完全不同的市場。
這個系列在講什麼
彰濱的土地交易可以清楚分成三層，混在一起看必定誤判：
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民間轉手（本篇）——整棟廠房與整批素地在民間之間買賣。這一層是買賣雙方議價的結果，也是最貼近「市場行情」的一層。
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園區釋出的素地（中篇）——向主管機關承購的土地。價格是官方審定價、不是競價，而且實登日期與價格決定的時點常差好幾年——這是看彰濱資料最容易踩的坑。
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買方輪廓（下篇）——115 家企業、123 筆交易的產業別與所在地分布，以及三條看得出方向的變化。
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上篇・本篇——民間轉手的行情
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中篇——園區釋出的素地（編寫中）
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下篇——誰在買（編寫中）
先講結論
民間轉手這一層，最近一年（2025 年 7 月–2026 年 7 月）：整棟廠房（含建物）11 筆，平均土地單價 12.05 萬元／坪，逐筆中位 13.96 萬元／坪；整批素地 4 筆，平均 4.87 萬元／坪。
廠房的單價從 8.2 萬到 19.2 萬都有，看起來很散，但拆開有規律：地坪小、建蔽高、屋齡新、辦公比重高的物件單價就高；土地大、單層、建蔽低的廠房則落在 8～10 萬元／坪。這個單價裡有多少是「地」、多少是「建物」，比單價本身重要得多。
整棟廠房：要看產品型態，不能只看單價
園區內整棟房地（土地＋建物）的民間轉手，已排除廠辦分戶與親友特殊關係交易
最近半年的 15.1 萬，不是廠房漲了四成
廠房的半年中位走勢是 11.7 → 11.8 → 11.7 → 10.4 → 15.1（萬元／坪）。最後這一跳看起來很猛，但它是產品換了，不是行情跳了。2026 上半年成交的六筆，中位地坪只有 722 坪，且多為近五年內新建、相當比例登記辦公用途的二層廠辦，單價落在 15～19 萬元／坪；而 2025 下半年那五筆的中位地坪是 1,497 坪，以單層大跨距的工業用廠房為主，單價多在 8～10 萬元／坪。
近一年平均土地單價 12.05 萬元／坪
工業不動產的單筆規模落差極大，跨多年的平均沒有意義，所以本文只提供區間最後一年的平均值，算法是該期間成交總價加總 ÷ 成交總土地面積（即以面積加權的土地單價），與逐筆中位數併看。
| 近一年（2025/7–2026/7） | 筆數 | 成交總價（億元） | 成交總土地（坪） | 平均土地單價（萬/坪） | 逐筆中位（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|---|
| 整棟房地（含建物） | 11 | 14.54 | 12,066 | 12.05 | 13.96 |
| 整批素地（民間轉手） | 4 | 3.51 | 7,212 | 4.87 | 4.85 |
平均土地單價＝該期間成交總價加總 ÷ 成交總土地面積（分母為土地坪，非建物坪；整棟房地之總價含建物價值）。逐筆中位為各筆單價的中位數，未依面積加權。
這裡的平均低於中位（12.05 對 13.96），原因是面積權重——單價較低的幾筆（環工十二路 5 號 9.0 萬、工業西七路 1-42 號 8.7 萬）地坪都在 1,300 坪以上，把平均拉了下來。**平均高於中位，通常表示大面積案子的單價偏高；反之則是大案壓低了平均。**若您要找的是千坪以上的廠房，12 萬元／坪這個加權後的數字，比中位數更接近實際會遇到的價格。
實務上的建議：如果您要的是現成可用的生產廠房，重點放在建物規格（樓層、跨距、載重、電力）與屋齡，比較基準要找地坪相近的案子；如果您打算自建，基準應該拉回素地那一層——那是中篇的主題。
工業西七路：新建廠辦聚落的連續換手
鹿港成熟區近年新建的廠辦，是觀察二級市場需求最清楚的一個切片
以工業西七路一帶為例，2025 至 2026 年間陸續有數筆換手：1-42 號由傑聯有限公司於 2025 年 7 月取得（土地 2,161 坪、8.7 萬元／坪），1-39 號由欣豐全球有限公司於 2026 年 1 月取得（1,010 坪、14.9 萬元／坪），1-32 號由兆聯實業於 2026 年 3 月取得（938 坪、19.2 萬元／坪）。
這幾筆的單價差距不宜直接當成漲跌來讀——地坪大小、建物型態與後續興建情形都不同，例如 1-42 號屬買方取得後自行興建的案例。單價高的幾筆共同點是地坪小、樓層與建蔽較高、屋齡在五年內、且相當比例登記為辦公用途；同區單層大跨距的工業用廠房則多落在 8～10 萬元／坪。
需求端還在延續。2026 年 7 月，**兆聯實業（6944）**公告董事會決議取得該一帶的廠房用地，授權價格上限 3.00 億元、專業鑑價 2.84 億元。這是目前可從公開資訊看到、時間最新的一筆彰濱動向，比實價登錄的公告進度早了半年以上。
授權上限為公司內部核准之價格天花板，非成交價，實際成交金額以後續公告與實價登錄為準。本文僅陳述可查證的交易事實，不就個別企業的營運策略或決策動機作推論。
附錄：整棟房地成交明細
2023 年 1 月–2026 年 5 月，園區內整棟房地交易 29 筆全數列示。點開後可左右滑動表格，點地址可看街景。
展開成交明細（29 筆）
| 交易年月 | 地址（點看街景） | 地坪 | 建坪 | 屋齡 | 建材 | 總價（萬） | 地坪單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2026/05 | 線西鄉彰濱西一路10號 | 1,055 | 323 | 10 | — | 8,000 | 7.6 |
| 2026/04 | 鹿港鎮鹿工南五路33號 | 338 | 181 | 21 | — | 4,380 | 12.9 |
| 2026/04 | 鹿港鎮環工二路52號 | 505 | 619 | 6 | — | 7,754 | 15.4 |
| 2026/04 | 鹿港鎮環工二路52號 | 303 | 372 | 6 | — | 4,655 | 15.4 |
| 2026/03 | 鹿港鎮工業西七路1之32號 | 938 | 594 | 2 | — | 18,000 | 19.2 |
| 2026/01 | 鹿港鎮工業西七路1之39號 | 1,010 | 716 | 1 | — | 15,000 | 14.9 |
| 2025/10 | 鹿港鎮工業西一路４０之１號 | 666 | 453 | 6 | RC | 9,300 | 14.0 |
| 2025/09 | 鹿港鎮鹿工南三路５２號 | 1,497 | 852 | 24 | SC | 15,500 | 10.4 |
| 2025/07 | 鹿港鎮工業西七路１之４２號 | 2,161 | 1,197 | 5 | RC | 18,800 | 8.7 |
| 2025/07 | 鹿港鎮環工十二路５號 | 1,333 | 1,380 | 6 | RC | 12,000 | 9.0 |
| 2025/05 | 鹿港鎮環工十六路２號 | 707 | 232 | 7 | RC | 9,118 | 12.9 |
| 2025/04 | 鹿港鎮工業東二路３號 | 911 | 224 | 28 | 鋼構 | 9,500 | 10.4 |
| 2025/02 | 線西鄉線工路１２號 | 3,678 | 2,607 | 12 | SC | 30,000 | 8.2 |
| 2025/01 | 鹿港鎮鹿工北二路８之１號 | 763 | 324 | 22 | RC | 10,000 | 13.1 |
| 2025/01 | 鹿港鎮鹿工南五路１５號 | 1,773 | 559 | 16 | SRC | 15,000 | 8.5 |
| 2025/01 | 線西鄉慶濱路２０號 | 354 | 247 | 5 | SC | 5,899 | 16.6 |
| 2024/07 | 伸港鄉線工北一路９之１號 | 1,425 | 474 | 4 | SC | 16,800 | 11.8 |
| 2024/07 | 鹿港鎮鹿工北二路１７號 | 495 | 344 | 9 | SC | 6,000 | 12.1 |
| 2024/06 | 鹿港鎮環工十二路１２號 | 548 | 606 | 7 | SC | 11,133 | 20.3 |
| 2024/05 | 鹿港鎮工業西二路３３號 | 1,342 | 171 | 10 | SRC | 13,800 | 10.3 |
| 2024/05 | 鹿港鎮環工六路６號 | 575 | 470 | 6 | RC | 10,000 | 17.4 |
| 2024/04 | 鹿港鎮鹿工南五路４３號 | 265 | 87 | 21 | SC | 3,400 | 12.8 |
| 2024/02 | 鹿港鎮鹿工北二路１２號 | 1,617 | 2,855 | 23 | RC | 28,000 | 17.3 |
| 2024/01 | 鹿港鎮工業西二路７號 | 1,402 | 579 | 13 | RC | 15,000 | 10.7 |
| 2024/01 | 鹿港鎮鹿工南三路１５號 | 965 | 164 | 21 | RC | 10,000 | 10.4 |
| 2024/01 | 線西鄉彰濱西四路３５號 | 3,000 | 2,001 | 6 | SC | 40,000 | 13.3 |
| 2024/01 | 線西鄉線安路１２１號 | 709 | 719 | 13 | RC | 7,198 | 10.1 |
| 2023/09 | 鹿港鎮鹿工南五路４３號 | 265 | 87 | 21 | SC | 3,380 | 12.8 |
| 2023/01 | 鹿港鎮工業西一路８號 | 2,793 | 1,568 | 23 | RC | 28,800 | 10.3 |
上表為園區內整棟房地交易全數列示，已排除土地坪未達 100 坪者、建坪／地坪大於 2 之廠辦分戶產品，以及備註載明親友或特殊關係之交易。地坪單價＝總價 ÷ 土地坪；屋齡計至 2026 年。2026 年 6 筆實價登錄尚未公告，資料源為睦聚買方研究表，故建材欄以「—」表示。2023 年第三季彰化縣原始季報缺漏，該季部分交易由後續季報補登，2023 年筆數可能低估。
常見問題
彰濱的整棟廠房現在多少錢一坪？
最近一年（2025/7–2026/7）11 筆整棟房地的平均土地單價為 12.05 萬元／坪，逐筆中位 13.96 萬元／坪，區間 7.6～19.2 萬元／坪。實際落在哪裡，取決於地坪大小、屋齡與建物型態。
為什麼同一個園區的廠房價差可以到兩倍以上？
主要是產品型態不同。地坪小、建蔽高、屋齡新、辦公比重高的物件單價高；土地大、單層、建蔽低的生產型廠房單價低。差額主要是建物貢獻，不是地價本身的差別。
要看平均還是中位？
兩個一起看。平均是以面積加權（總價加總 ÷ 總土地面積），中位是逐筆單價的中間值。平均高於中位，代表大面積案子的單價偏高；反之是大案壓低了平均。要評估的標的坪數越大，越應該參考加權後的平均值。
我打算自建，該用哪一層的價格當基準？
要拉回素地那一層，不能拿含建物的 12 萬元／坪去估。園區釋出的素地價格與取得方式，將於本系列中篇說明（編寫中）。
本篇資料來源
- 成交金額、面積、屋齡與建材｜內政部不動產交易實價查詢服務網（2023/1–2025/12）。彰化縣 2023 年第三季原始季報缺漏，該季部分交易由後續季報補登。
- 2026 年交易｜睦聚買方研究表。實價登錄公告至本文彙整時僅及 2026 年初，2026 年之交易改以睦聚逐筆比對地號、買方公司與登記營業項目後建立的資料為準。
- 兆聯實業（6944）董事會決議取得案｜公開資訊觀測站，2026/7/3 重大訊息。
- 地坪單價算法｜總價 ÷ 土地坪，均自行換算，未採用實價登錄之公告單價（元/㎡）。後者對含建物之房地會嚴重灌高。
- 平均土地單價算法｜區間最後一年之成交總價加總 ÷ 成交總土地面積，分母為土地坪。
- 園區範圍認定｜以彰濱工業區內之地段與門牌篩選（鹿海段、崙海段、上林段、鹿工段、西興段、宏濱段、線興段，及鹿工／環工／工業東西／彰濱東西／線工／慶濱等路名）。伸港「文工X街」屬伸港工業區、「全興段」屬全興工業區，均非彰濱，已排除。
找廠房，重點不是看得多
買廠房、找工業地，關鍵不是誰看得多，而是能不能從貴公司的實際需求出發，用行情與公開資料找到條件對得上的標的，並在稀缺物件釋出的第一時間幫您掌握。彰濱、鹿港、線西一帶的廠房與工業地，歡迎與睦聚聯繫。
範圍：彰濱工業區（鹿港・線西・伸港，以鹿工／環工／工業東西／彰濱東西／線工／慶濱等路名，及上林・鹿海・崙海・鹿工・西興・宏濱・線興等地段認定）2023/1–2026/7 民間轉手之整棟房地與整批素地。單價一律為地坪單價（總價÷土地坪），非含建物公告單價。2026 年交易因實價登錄尚未公告，改以睦聚買方研究表為準。本文僅供市場參考，非正式估價與投資建議。